樓市動向 平均住戶人數急跌 政府必須深究原因

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌兩周，最新報131.95，按周跌0.71%。四區指數全線再報跌，港島、九龍、新界東及新界西分別下跌1.87%、1.37%、1.35%及0.22%。其餘領先指數除大型單位指數反彈1.86%外，中小型單位指數及大型屋苑指數分別下調1.24%及1.25%。

賣地困局因熟地不足

樓價連續下跌，CCL創60周新低，整體二手樓價回到14年12月初水平，從去年9月中歷史高位累跌10.2%，九龍區樓價更累跌12.3%，但大型單位只累計回落6.6%，跑贏大市。坊間指細價樓跌幅最深，但新界西及中小型單位指數與歷史高位回落幅度均與大市大致同步，相信指數有一定代表性，細價樓劈價應屬個別情況。

樓宇需求有一定彈性，預期升市時未來需求可提前入市而急升，預期跌市時當前需求則可延後令樓價急跌。現時短中期樓市沒有利好消息，利淡訊號卻一籮籮，跌市預期十分明顯，樓價不得不直線下跌，直至氣氛好轉為止。

另外，發展局局長陳茂波日前就施政報告中的土地供應措施向立法會解畫，強調政府並無高地價政策，賣地「隨行就市」，但亦要捍衛公帑，發展商出價若不達底價不會批地云云。

政府賣地面臨困局，維持必須繼續賣地卻很多土地面對司法覆核及禁制令的發展風險，改劃尚未完成，發展商肯定會把風險反映在標書之上，壓低出價，若政府不承認發展商出價屬「市場價」，維持所謂市價估值，有機會造成流標，供應目標難符預期。若調低估值讓發展商低價投得地皮，肯定令市況受壓，調整更急，連鎖效應令其它地皮價格受壓。即使沒有高地價政策，政府仍有維持市況穩定的下限價。

25年每戶平均2.5人

按政府統計處最新數字，直至15年年中，香港有730萬人口，家庭數目249萬戶，平均每戶家庭人數2.93人，公私營住宅平均人數相若。翻查1991年人口普查報告，當時香港有544萬人口，家庭數目158萬，平均每戶家庭人數3.44人，04年平均每戶家庭人數3.1人，即25年來平均每戶家庭人數輕微穩定下跌，平均每5年下跌若0.1人。按人口策略報告，政府估計至25年香港人口有785萬。

房委會15年最新統計數字，公私營房屋總量分別為117.8萬及148.9萬，即全港總共有266.7萬住宅單位，公屋空置率為0.5%左右。差餉物業估價署15年物業報告顯示，14年私人住宅空置率為3.8%。去年12月，政府發表長策周年進度報告，把未來10年建屋目標由48萬下調至46萬，主要是因應未來10年住戶數目增長較之前少及空置單位增加。

一口氣羅列政府各部門的統計數據及策略預測數字，讀者可能消化不了。但經整合後，得出兩大結論。其一，從上述數據中可計算出全港非空置單位有260.5萬，但只有249萬戶，即有11.5萬個單既非空置又沒有住戶，數目龐大且遠超發展商貨尾單位。其二，若落實長策建屋目標，人口預測又準確，25年香港將有312.7萬住宅單位，每單位平均人數將急跌至只有2.51人。